Wie in Nederland een hypotheek zoekt, begint vaak met het vergelijken van rentetarieven. De hypotheekrente is overzichtelijk gepubliceerd en veel geldverstrekkers hanteren herkenbare acceptatievoorwaarden. In Spanje werkt dat anders.
Bij een Spaanse hypotheek is niet alleen de woning belangrijk. Ook het volledige financiële en persoonlijke profiel van de aanvrager speelt een grote rol. Spaanse banken hanteren verschillende acceptatiecriteria, risicoklassen en rentetarieven. Een hypotheek die bij de ene bank niet haalbaar is, kan daardoor bij een andere bank mogelijk wél passen.
Daarom begint een goede Spaanse hypotheekaanvraag niet met de vraag welke bank de laagste rente aanbiedt. De eerste vraag is:
Welke Spaanse bank past bij jouw persoonlijke situatie?
Een Spaanse hypotheek is geen standaardproduct
Spaanse banken beoordelen iedere hypotheekaanvraag individueel. Daarbij kijkt de bank niet alleen naar het inkomen, maar naar het totale klantprofiel.
Onder andere de volgende factoren kunnen bepalend zijn:
het land waar je woont en belastingplichtig bent;
het soort inkomen dat je ontvangt;
de stabiliteit en historie van dat inkomen;
je leeftijd en gewenste looptijd;
bestaande hypotheken, leningen en andere maandlasten;
de hoogte en herkomst van de eigen middelen;
de verhouding tussen de hypotheek en de woningwaarde;
het type en de locatie van de Spaanse woning;
het doel van de aankoop;
eventuele aanvullende producten die je bij de bank afsluit.
Iedere Spaanse bank weegt deze onderdelen op een andere manier. Sommige banken zijn bijvoorbeeld geschikt voor werknemers met een vast Nederlands inkomen, terwijl andere banken meer mogelijkheden bieden voor ondernemers, DGA’s, gepensioneerden of klanten met inkomsten uit meerdere landen.
De laagste rente is niet voor iedere klant beschikbaar
Online worden regelmatig aantrekkelijke Spaanse hypotheekrentes genoemd. Zo’n tarief is meestal gebaseerd op een bepaald voorbeeldprofiel en bijbehorende voorwaarden.
De uiteindelijk aangeboden rente kan hoger of lager uitvallen door bijvoorbeeld:
de hoogte van de financiering ten opzichte van de woningwaarde;
de stabiliteit van het inkomen;
het land en de valuta waarin het inkomen wordt ontvangen;
de gewenste looptijd;
de hoogte van de hypotheeksom;
de interne risicobeoordeling van de bank;
het afsluiten van gekoppelde bankproducten.
Een klant die 50% van de woningwaarde financiert, kan door een bank anders worden beoordeeld dan iemand die de maximale financiering van 70% nodig heeft. Ook kan een vast salaris anders worden gewaardeerd dan winst uit onderneming, dividend, huurinkomsten of pensioeninkomen.
Daarom zegt een geadverteerde rente nog weinig over de rente die uiteindelijk in een persoonlijke hypotheekofferte wordt aangeboden.
Wat is een renteopslag?
Een renteopslag is een verhoging van het basistarief waarmee een bank rekening houdt met een hoger ingeschat risico of met bepaalde kenmerken van de financiering.
Een bank kan bijvoorbeeld een ander tarief hanteren wanneer:
een relatief hoog percentage van de woningwaarde wordt gefinancierd;
het inkomen variabel of complex is;
de klant buiten Spanje woont;
het inkomen in een andere valuta dan de euro wordt ontvangen;
de klant geen aanvullende producten bij de bank afsluit;
de woning of het dossier niet binnen het standaardbeleid valt.
Andersom kan de bank onder voorwaarden een rentekorting aanbieden. In Spanje gebeurt dat regelmatig wanneer de klant bijvoorbeeld een salaris- of betaalrekening gebruikt of bepaalde verzekeringen via de bank afsluit.
Het is daarbij belangrijk om verder te kijken dan alleen de rente. Een lagere hypotheekrente kan gepaard gaan met kosten voor verzekeringen of andere producten. De combinatie met de laagste rente is daardoor niet automatisch de voordeligste oplossing over de gehele looptijd.
Het inkomen bepaalt meer dan alleen het maximale bedrag
Bij een Spaanse hypotheek kijkt de bank naar de verhouding tussen het netto-inkomen en alle bestaande financiële verplichtingen. Als algemene richtlijn mag het totaal van de bestaande lasten en de nieuwe hypotheeklast vaak niet meer bedragen dan ongeveer 30% tot 35% van het netto-inkomen.
Maar ook hierbij bestaat geen universele rekenmethode. Banken kunnen verschillend omgaan met:
salaris en vakantiegeld;
bonussen en provisie-inkomsten;
winst uit onderneming;
DGA-salaris en dividend;
pensioen en lijfrente;
huurinkomsten;
inkomen uit meerdere landen;
tijdelijke arbeidscontracten;
inkomen in een andere valuta.
De ene bank kan een variabele bonus gedeeltelijk meenemen, terwijl een andere bank deze buiten beschouwing laat. Bij ondernemers kan de ene bank vooral naar het gemiddelde resultaat over meerdere jaren kijken, terwijl een andere bank meer gewicht geeft aan de meest recente ontwikkeling en de financiële positie van de onderneming.
Een goede presentatie en onderbouwing van het inkomen kan daarom veel verschil maken.
Ook de eigen middelen en woning tellen mee
Voor niet-residenten financieren Spaanse banken doorgaans maximaal 60% tot 70% van de laagste waarde van:
de overeengekomen aankoopprijs;
de officiële taxatiewaarde.
De resterende koopsom en de aankoopkosten moeten uit eigen middelen worden betaald.
Wie meer eigen geld inbrengt en daardoor een lagere financiering nodig heeft, vormt voor de bank doorgaans een lager risico. Dat kan invloed hebben op zowel de haalbaarheid als de aangeboden voorwaarden.
Daarnaast beoordeelt de bank het onderpand. Een regulier appartement of een courante woning in een gangbaar woongebied is meestal eenvoudiger te financieren dan bijvoorbeeld:
landelijk vastgoed;
een woning met juridische of bouwkundige bijzonderheden;
een commercieel object;
een B&B of retreatlocatie;
een woning met meerdere gebruiksdoelen;
een object dat nog in aanbouw is.
Een sterk inkomen alleen is daarom niet altijd voldoende. Zowel de klant als de woning moeten binnen het beleid van de bank passen.
Waarom de juiste bank belangrijker is dan de eerste bank
Het is verleidelijk om direct een aanvraag in te dienen bij een bekende Spaanse bank. Maar de bank waar je al een rekening hebt of die de laagste rente adverteert, is niet automatisch de beste bank voor jouw situatie.
Een afwijzing betekent bovendien niet altijd dat een Spaanse hypotheek helemaal niet mogelijk is. Het kan betekenen dat het dossier niet past binnen het acceptatiebeleid van die specifieke bank.
Voorbeelden:
Een ondernemer met sterk stijgende resultaten kan bij de ene bank worden beoordeeld op een meerjarig gemiddelde, terwijl een andere bank meer ruimte ziet door de recente groei.
Een klant op latere leeftijd kan bij sommige banken tegen een beperkte looptijd aanlopen, terwijl een andere bank een ruimere eindleeftijd accepteert.
Een bank kan terughoudend zijn met dividend- of huurinkomsten, terwijl een andere bank deze inkomsten onder voorwaarden wel meeneemt.
Een klant die de maximale financiering nodig heeft, kan bij een bank op 60% uitkomen en bij een andere bank mogelijk tot 70% financiering verkrijgen.
De juiste bankselectie voorkomt onnodige aanvragen, vertraging en teleurstelling.
Eerst het klantprofiel, daarna de bank
Bij CALA Finance beginnen we daarom met een analyse van de volledige financiële situatie. We kijken onder andere naar:
inkomen en inkomenshistorie;
bestaande woonlasten en overige verplichtingen;
leeftijd en mogelijke looptijd;
beschikbare eigen middelen;
woonland en fiscale situatie;
het type woning en de aankoopprijs;
de gewenste hoogte van de financiering.
Op basis daarvan maken we een realistische inschatting van de haalbaarheid. Vervolgens bekijken we, samen met onze Spaanse samenwerkingspartners, welke banken en financieringsmogelijkheden het beste aansluiten bij het dossier.
Daarmee draaien we de gebruikelijke zoektocht om. We zoeken niet eerst een aantrekkelijk rentetarief en proberen het klantprofiel daar vervolgens in te passen. We brengen eerst het klantprofiel zorgvuldig in kaart en onderzoeken daarna welke bank daar daadwerkelijk bij past.
Een goede Spaanse hypotheek bestaat uit meer dan een lage rente
Natuurlijk is de rente belangrijk. Maar een passende Spaanse hypotheek wordt ook bepaald door:
de haalbare financieringshoogte;
de looptijd;
de maandlasten;
vaste, variabele of gemengde rente;
verplichte of optionele bankproducten;
de voorwaarden voor vervroegd aflossen;
de snelheid en voorspelbaarheid van het aanvraagproces;
de totale kosten gedurende de looptijd.
Een bank met het laagste nominale rentetarief kan uiteindelijk minder aantrekkelijk zijn wanneer daar kostbare verzekeringen of andere voorwaarden tegenover staan. Andersom kan een iets hoger tarief passend zijn als de bank meer financiering biedt, beter aansluit bij het inkomen of gunstigere aanvullende voorwaarden hanteert.
Het gaat dus niet alleen om de vraag: waar krijg ik de laagste rente?
De betere vraag is: welke totale hypotheekoplossing past het beste bij mijn situatie en aankoopplannen?
Laat je mogelijkheden beoordelen voordat je koopt
Een Spaanse hypotheek is vrijwel altijd maatwerk. Hoe eerder je jouw financiële mogelijkheden laat beoordelen, hoe beter je weet binnen welke prijsklasse je verantwoord kunt zoeken.
Met de haalbaarheidscheck van CALA Finance krijg je inzicht in:
je indicatieve maximale hypotheek;
de verwachte maandlasten;
de benodigde eigen middelen;
de sterke en zwakke punten van je klantprofiel;
de banken en financieringsmogelijkheden die mogelijk bij je situatie passen.
Zo voorkom je dat je een koopovereenkomst sluit voordat duidelijk is of de benodigde financiering haalbaar is. Doordat wij via onze samenwerkingspartners jarenlange ervaring hebben met Spaanse banken, kunnen we gericht de banken selecteren die het beste aansluiten bij jouw persoonlijke en financiële situatie.
Wil je weten welke Spaanse hypotheek bij jouw profiel past? Vraag dan de haalbaarheidscheck aan. We brengen eerst jouw situatie in kaart en begeleiden je vervolgens bij het vinden en aanvragen van een passende financiering.