Spaanse hypotheek niet op tijd rond: wat gebeurt er met de aanbetaling en overdracht?
Een woning in Spanje gevonden, een koopcontract getekend en een overdrachtsdatum afgesproken. Dan lijkt het vooral een kwestie van wachten tot de bank de hypotheek afrondt.
In de praktijk kan er echter vertraging ontstaan. Niet alleen doordat een bank aanvullende inkomensdocumenten opvraagt, maar ook door de woning zelf. Denk aan een verschil tussen de feitelijke situatie, de taxatie en de informatie die bij het eigendomsregister of andere officiële registraties bekend is.
Wat gebeurt er wanneer de afgesproken overdrachtsdatum nadert, maar de Spaanse hypotheek nog niet definitief rond is?
Een recente praktijkcasus
Onlangs begeleidde ik een Nederlandse klant bij de financiering van een woning in Spanje. Omdat er voor de hypotheekaanvraag relatief weinig tijd beschikbaar was, had ik vooraf geadviseerd om bij de verkopers voldoende flexibiliteit in de overdrachtsdatum te bedingen.
Dat advies is uiteindelijk niet of onvoldoende in de afspraken verwerkt.
Tijdens het hypotheekproces ontstond vervolgens verschil van inzicht tussen de taxateur en de bank over de woning en de beschikbare informatie. Daardoor kon de bank de aanvraag niet binnen de oorspronkelijk geplande termijn afronden.
De hypotheekaanvraag was daarmee niet direct afgewezen. Er was vooral meer tijd nodig om de situatie uit te zoeken en de bank voldoende zekerheid te geven. De overdracht moest daarom worden uitgesteld en de medewerking van de verkopers werd noodzakelijk.
Deze situatie laat zien waarom een haalbare financiering niet automatisch betekent dat de hypotheek ook vóór iedere willekeurig gekozen overdrachtsdatum kan worden afgerond.
Waarom kan een hypotheekaanvraag vertraging oplopen?
Een Spaanse bank beoordeelt zowel de aanvrager als de woning. Mogelijke oorzaken van vertraging zijn:
aanvullende vragen over inkomen of ondernemingscijfers;
onduidelijkheid over de herkomst van eigen middelen;
afwijkingen tussen de woning en officiële documenten;
een verbouwing of uitbreiding die niet goed is geregistreerd;
opmerkingen in de taxatie;
een lagere taxatiewaarde dan verwacht;
ontbrekende vergunningen of documenten;
een verschil in interpretatie tussen taxateur en bank;
interne beoordeling door de risicoafdeling;
het opstellen van de definitieve FEIN.
De taxatie bepaalt mede hoeveel de bank op de woning wil financieren, maar de bank voert daarnaast een eigen risico- en juridische beoordeling uit. Een goedgekeurde taxatie betekent daarom nog niet automatisch dat de hypotheek definitief is goedgekeurd. Banco de España bevestigt dat de bank zowel de betaalcapaciteit als de woning als zekerheid moet beoordelen.
Waarom is de overdrachtsdatum zo belangrijk?
In het koop- of arrascontract wordt meestal een uiterste datum opgenomen waarop de koop bij de notaris moet worden afgerond.
Als de hypotheek dan nog niet beschikbaar is, kan de koper meestal niet eenzijdig besluiten later te tekenen. Uitstel moet doorgaans met de verkoper worden overeengekomen en bij voorkeur schriftelijk worden vastgelegd.
De verkoper kan akkoord gaan met uitstel, maar is daar niet altijd toe verplicht. Zeker wanneer geen goed geformuleerd financieringsvoorbehoud is opgenomen.
Bestaat er in Spanje een financieringsvoorbehoud?
Een Nederlands financieringsvoorbehoud is in Spaanse koopcontracten niet vanzelfsprekend. Partijen kunnen wel een bepaling opnemen waarin staat wat er gebeurt wanneer de koper ondanks aantoonbare inspanningen geen financiering krijgt.
Zo’n bepaling moet onder meer duidelijk maken:
voor welk minimaal hypotheekbedrag de bescherming geldt;
vóór welke datum de financiering verkregen moet zijn;
bij hoeveel banken een aanvraag moet zijn ingediend;
welk bewijs van afwijzing nodig is;
of de aanbetaling volledig wordt terugbetaald;
of vertraging ook onder de bepaling valt;
hoeveel ruimte er bestaat om de overdracht uit te stellen.
Laat een dergelijke bepaling altijd controleren door een onafhankelijke Spaanse advocaat. Alleen de woorden “onder voorbehoud van financiering” kunnen te onduidelijk zijn.
Er bestaan bovendien regionale juridische verschillen. In Catalonië is bijvoorbeeld een specifieke wettelijke regeling opgenomen voor aankopen waarbij in het contract financiering door een derde wordt voorzien. Maak daarom geen algemeen juridisch sjabloon voor heel Spanje.
Wat gebeurt er als de financiering definitief niet lukt?
Dat hangt af van de overeenkomst.
Mogelijke gevolgen zijn:
De financieringsvoorwaarde kan worden ingeroepen en de koper krijgt de aanbetaling terug.
Koper en verkoper spreken uitstel of andere voorwaarden af.
De koper zoekt aanvullende eigen middelen of een andere bank.
De koper verliest mogelijk de betaalde arras.
Bij bepaalde contractsvormen kan een partij nakoming of aanvullende schadevergoeding eisen.
Daarom moet eerst het koopcontract juridisch worden beoordeeld. Het risico is niet in iedere zaak automatisch beperkt tot de betaalde aanbetaling.
Hoe voorkom je problemen?
Mijn praktische advies is:
laat vóór ondertekening een financiële haalbaarheidscheck uitvoeren;
laat de woningdocumentatie juridisch controleren;
spreek een realistische overdrachtstermijn af;
bouw extra tijd in voor vragen over taxatie en registratie;
laat een financieringsbepaling op maat opstellen;
teken geen onvoorwaardelijke koop als je de woning niet zonder hypotheek kunt afnemen;
beschouw een indicatie of voorlopige offerte niet als definitieve goedkeuring;
wacht waar mogelijk op de bindende FEIN voordat je ervan uitgaat dat de financiering definitief geregeld is.
Na ontvangst van de FEIN geldt bovendien een wettelijke bedenkinformatieperiode. De bank moet de verplichte hypotheekdocumentatie in beginsel minimaal tien kalenderdagen vóór het ondertekenen van de hypotheekakte verstrekken. Daardoor kan een dossier dat pas kort voor de overdracht wordt goedgekeurd meestal niet onmiddellijk passeren.
Conclusie
Een hypotheekaanvraag kan inhoudelijk haalbaar zijn en toch meer tijd nodig hebben dan vooraf verwacht. Vooral wanneer tijdens de taxatie of juridische beoordeling blijkt dat informatie over de woning niet volledig overeenkomt met de verwachtingen van de bank.
Daarom is niet alleen de vraag belangrijk óf je kunt financieren, maar ook:
Is er voldoende tijd om de financiering zorgvuldig en definitief af te ronden?
Laat vóór het ondertekenen van een reserverings- of koopcontract beoordelen hoeveel je waarschijnlijk kunt lenen en bespreek met een Spaanse advocaat welke bescherming in het contract nodig is.